长沙非住宅商品房库存就像一个堰塞湖有市场人士形容商业地产20年卖不出去

在长沙，不要买公寓今年以来，很多房地产商人士都表达了类似的观点他们给出的逻辑基本一致长沙公寓，写字楼，商铺太多，几年卖不完，价格还在持续下跌即使打五折，也未必能清货

面对这种情况，湖南省住建厅扩大招聘，于10月28日公开发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》全文充分解决了公寓，写字楼，商铺等非住宅类库存的压力从10个方面入手. ——严格控制非住宅用地增量，加快盘活非住宅商品房土地存量，控制非住宅商品房供应，促进非住宅商品房租售并举，鼓励非住宅商品房自持，降低非住宅商品房交易成本，降低公寓居民用户成本，加大资金支持，建立监测监管平台，落实属地主体责任

日前，长沙召开房地产工作座谈会长沙市副市长周志凯强调，要着力科学优化商住比，积极推进非住宅去库存

库存高，20年卖不完。

某头部开发商的营销总监告诉《中国经济周刊》，非住宅商品房库存高是湖南很多城市普遍存在的问题，尤其是省会长沙这10项措施都是实实在在的好处，市场迫使地方政府修改政策

103010规定，对于库存去库存期连续两个季度超过36个月的市县，除省市重点投资项目和物流加油站用地外，将暂停新增非住宅商品房用地上市出让去化周期为24—36个月的市县，当年非住宅商品房土地供应折算的建筑面积不得超过最近两年总平均销售额的1/2对于去污期为12—24个月的市县，非住宅商品房出让用地适当降低商住比，保持合理有序供应

此前，长沙非住宅商品房库存就像一个堰塞湖，有市场人士形容商业地产20年卖不出去。

这种说法并不耸人听闻根据湖南中原研究院月报数据，截至9月底，长沙五区商品公寓库存461万平方米，去污周期36个月，最近两个季度去污周期维持在32—39个月，办公楼库存351万平方米，去污周期249个月最近两个季度的去污周期为249—463个月，商业库存434万平方米，去污期199个月，最近两个季度去污期186—240个月

嘉里给出的数据是，截至2021年9月，长沙商业库存存量达到441万平方米，去污周期持续209个月，办公存量302万平方米，去污期约220个月，公寓存量447万平方米，去污期约33.17个月。

为什么非住宅供应量这么大记者在103010接触到的很多开发商认为，土地供应时，长沙的商住比要求333.36万，有的地块为433.36万，有的地块甚至高达533.36万，远高于一线城市，也比湖南其他城市的标准高一点经过长期积累，非住宅建筑的体量越来越大

开发商排队降价。

追根溯源，非住宅市场从2019年底开始下滑，2020年下半年开始跳水。

日前，湖南省住建厅，湖南省统计局联合发布《意见》称，2020年新建商品住宅销售中，住宅，写字楼，商业商务用房之间分化明显。其中，瑞西

今年3月，新力铂园公寓价格从9000元/降至6888元/，是当时折扣较大的项目，引发市场震荡可是，它的降价很快被其他项目抢走了绿地一期项目部分公寓价格从14000元/骤降至9000元/以下，金地推出长沙天心区某项目5888元/起的特价现房.排队降价的人比比皆是

103010年10月29日《中国经济周刊》报道的时候，说长沙降价的公寓价格和之前差不多在五折三折的水平。

即便如此，当《关于2020年湖南省房地产市场形势的通报》的记者走访几个楼盘时，不少置业顾问还是表达了一致的感觉，卖不出去。

在长沙徐汇地产的一个房地产营销中心，物业顾问说:长沙公寓太惨淡了！太多了，政府在推出这个政策之前也怕开发商出问题。

但在一些热门板块，如长沙滨江金融中心，针对在售公寓的降价促销效果明显，尾盘所剩不多物业顾问多次提醒:买公寓和商铺，关键是看地段，只要地段好，就可以出售或出租

在滨江板块一号售楼部，准备购买公寓投资的林先生说，作为个人投资者，他最看重的是《中国经济周刊》降低了公寓和商铺的持有成本和交易成本。湖州市住建局也提出，开发企业以“售后包租”或变相售后包租的方式销售未完工商品房是一种风险；开发企业委托的承销机构收取任何形式的佣金及“电商费”“服务费”“咨询费”等属于风险的其他费用；开发企业或其他承销机构通过提供优惠买入价，导致或诱使签订线下合同的风险。

他算出一笔33，360英镑的帐长沙投资公寓和商铺，一年大概5个点如果好一点的话，10年后还可以

可是，高昂的交易成本是公寓的拦路虎根据现行政策，商业公寓的转让费要缴纳契税，增值税，土地出让金等总税率超过16%如果是通过二手中介出售，会增加佣金，交易成本会超过18%

对此，《湖南日报》明确，对于转让非住宅商品房的单位或个人，可适当降低相关交易成本，而且，各县市还可以为新购买或租赁非住宅商品房的单位或个人提供住房补贴和租金补贴。

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《意见》还提出降低公寓居民用户使用成本居住在公寓的居民住户，符合一户一表安装条件和建设标准的，由城市自来水公司，电网公司，城市燃气公司抄表到户后，用户可持房屋所有权证或不动产登记证书等证件，申请执行城镇居民用水用电用气价格标准

不过，有置业顾问说，已经建好的项目里，除了少部分符合消防要求的公寓，其他的并不能开通天然气。

再不降低商住比，长沙的地就卖不出。

面对高企的非住宅库存，今年以来，湖南非住宅土地供应已经减少日前，湖南省住建厅发布的《关于2021年上半年湖南省房地产市场形势的通报》显示，1—6月，全省商服用地供应903.17公顷，同比减少3.1%，占房地产用地供应量的27.1%

此次，《意见》明确，对已出让尚未建设的非住宅商品房用地，允许按规定转型用于国家支持的新兴产业，养老产业，文化产业，体育产业等项目用途的开发建设，在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经批准可按商改住进行规划修改，并可适当降低商住配比。

有业内人士称，接下来几个月，长沙很多开发商可能要排队去调规，降低商住比。。

再不降低商住比，项目就没利润，开发商没钱赚，长沙的地就卖不出另有一开发商长沙公司负责人点明这一逻辑

在数次推迟后，9月16日，长沙发布2021年第二批次集中挂牌公告，推出29宗地，其中商住用地21宗，住宅用地8宗日前，长沙市国土局交易网站发布第二批集中供地终止公告，成交结果只能用惨淡来形容:29宗地，只卖出去10宗，而且全部是底价成交，零溢价，总拍价88亿元

值得注意的是，10宗地中，长沙本土国企就拿走了7宗，其中，长沙市国资委独资的长沙城市发展集团有限公司拿地金额和拿地面积都位居第一有市场研究机构认为，本土国有企业融资成本低，且有当地政府支持，在本批次土拍中托底作用明显

这与6月1日时的首轮集中供地成交结果是冰火两重天首轮集中供地，长沙卖出了24宗地块，9宗地块触发熔断等待摇号，总拍价约381亿元南湖路048号地块溢价率高达49%，最高楼面价达到约14157元/㎡

日前，在房地产工作座谈会上，周志凯强调，抓好土地出让的有序供应。

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