中央及地方措施不断规范房地产交易市场及经纪业务

事件:近期行业事件频发，10 月起贝壳上海区域裁员消息持续发酵，贝壳回应称:今年以来，行业环境发生较大变化，公司据此对上海地区金融等部分业务进行调整对于此次调整涉及到的员工，将严格遵守国家劳动法等相关法律法规进行妥善安排，同时为其优先提供内部转岗机会日前，央行例会提出双维护，9 月29 日，央行，银保监会在房地产金融工作座谈会上再次强调双维护，10 月15 日，央行邹澜表示:保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展，10月20日，刘鹤在金融街论坛年会上表示房地产市场合理的资金需求正在得到满足

行业下行叠加政策加码，房住不炒基调下市场遇冷上半年，房地产调控政策密集出台，累计调控措施超300 次，重点城市相继颁布条例，推进楼市精准调控，叠加疫后宏观经济下行，行业进入寒冬中央及地方措施不断，规范房地产交易市场及经纪业务二手房价格指导政策通过限制房价及贷款，行业供需端热度均降，以一线及新一线城市为主，并向二三线渗透，目前已有10余个城市试点或推广此措施，深圳作为先行者，措施落地后的二手房交易量走低趋势明显同时二手房市场降温会向新房市场传递，不利于新房去化

新房市场体量巨大发展稳健，二手房市场规模仍增19 年全国新房交易GTV为13.9 万亿，22 年新市场预计仍将达到15 万亿元，满足房产经纪行业未来发展经纪商新房交易渗透率持续提升，2024 年预计超过40%，二手房交易市场短期遇冷明显，但行业调节及信贷等政策调整后，未来增长空间仍在，同时经纪行业在二手房市场持续保持较高渗透率，发展预期不减2020 年贝壳新房及二手房交易服务营收占比接近98%，且两者占比相近，是公司生存根基

主业竞争趋势渐热，巨头纷纷布局阿里巴巴，字节跳动及京东等公司都逐渐布局房产经营业务阿里巴巴自2010 年起与口碑网开展合作，去年同易居推出天猫好房，字节跳动自2019 年8月起，收购7家相关公司，逐渐发展经纪业务，京东于2017 年上线京东房产，并于去年开启中介化业务巨头的互联网+ 金融/房地产模式对于贝壳而言竞争力不容小觑，巨头拥有强大的产业基础及拓展能力，贝壳主业维稳诉求随巨头布局而增加

稳成为房地产金融主题，开源节流降本过冬9 月29 日央行等召开的房地产金融座谈会上，稳依然成为主题，长期视角的行业基本面仍较为坚实，同时贝壳财务及业绩情况仍相对稳健而自2017 年起，国家对于互联网金融管控趋严，贝壳金服为房产交易中买卖方的短期资金周转需求，拓店资金需求等提供服务，在行业下行及政策环境趋严时，贝壳金融业务经营模式将备受考验行业环境大幅变化之际，贝壳整体经营业绩未出现巨大下跌，主动节流成为选择，同时保持房屋销售所延伸的装修业务，资源整合，降低成本，聚焦主业并深耕优势领域，度过行业冬天

风险提示:行业政策调控风险，宏观经济下行风险。

对于后市的判断，潘浩认为，由于企业融资端持续承压，在偿债，拿地等多方面均需要稳定的现金流支撑，因此销售回款成为房企运营的生命线。结合上述“高位回调”的市场判断，面对传统“金九银十”的销售节点，房企为应对市场不确定性，确保年度销售任务的达成，稳定回笼资金以及为年底拿地准备筹码，推出一定的促销措施是常规操作。但面对年底前的交房节点，为维护前期购房业主利益，多数老项目并不会整体采取过于极端的降价措施，更有可能的选择是针对产品力稍弱的房源推出促销政策，一方面清理长期库存，另一方面也集中进行客户引流或储备。当然，也存在部分房企出现较大的现金流压力，进行较大力度的促销，但多数操作都是阶段性的选择。

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